Modalidades de contratos da construção civil e Abrangência do Processo| Descubra a melhor opção para a sua obra

 

Ao contrário do que se imagina, existem diversos modelos e abrangências para contratação para uma empreitada, e precisam ser analisados de forma individual para entender qual modalidade atende melhor a demanda do projeto. Veja detalhadamente as características e vantagens de cada um deles abaixo:

Abrangência da Contratação

 

Obra Civil: O contratado é responsável única e exclusivamente pelos serviços e materiais de civil, acabamentos e infraestruturas do ambiente ou construção, parcial ou totalmente. Via de regra não abrange outra etapas, especialmente o projeto que já deveria estar elaborado. Portanto, há uma gestão maior do processo, e o o Contrato de Obra civil é uma parte do processo global

Processo: O Contratado assume papel de protagonista global, centralizando desenvolvimento de todas as etapas. Abrange todas as etapas necessárias para a completa implantação ou construção, dentre elas: planejamento, aquisição, prospecção, testes, laudos, Estudos, Projetos e Engenharia, Licenciamentos, Construção ou reforma, Mobiliário, Equipamentos, Decoração, comissionamento e moving. É como ter Broker, Arquiteto, construtor, PMO e facilities num único contrato. Dentre algumas variações, temos no mercado terminologias como o ‘Turnkey’ ou ‘chave na mão’, o D-B (Design and Build) ou o ECP (Engineering, Procurement and Construction)

Modalidades de contratos

 

 Preço fechado ou empreitada global

 

Contratante e Contratada estabelecem em contrato: Escopo, prazo e valor fixos.

É a modalidade mais cômoda e de menor risco para o contratante, pois 100% da gestão e tarefas, fornecimento e execução, tanto de materiais quanto mão de obra, enfim, tudo que for necessário para a obra ou processo, é realizado pelo contratado

Para garantir o bom funcionamento desse contrato, é fundamental que o escopo esteja bem definido para evitar desgastes ou gerar dúvidas quanto a inclusão de determinado serviço no contrato. Para tal é imprescindível que o processo de contratação tenha sido bem elaborado e amadurecido.

** Originalmente esta modalidade pressupõe a revenda de materiais e serviços. De forma hibrida, para gerar otimização e economia de Custos, existe a gestão de obra por Administração, com compras diretas pelo contratante, sob gestão e responsabilidade do contratado, em equivalência ao PMG (Preço Máximo Garantido)

 

Administração por Preço de Custo;

 

O Contratado permanece com toda responsabilidade pela construção ou processo, e cobra uma taxa de administração (percentual sobre os custos gerados ou fixa), que pode variar conforme prazo, complexidade ou tamanho do escopo.

Esta modalidade garante maior flexibilização ao processo, pois cada decisão é tomada no decorrer da obra com envolvimento de contratante e de contratado. Por isso o nome de “construção por administração” ou preço de custo. Existe transparência, decisão “colegiada” e apuração real de custo ao longo da obra.

Por outro lado, o processo de definição e o fatiamento de atividades (cotações e aquisições) ao longo do processo podem alongar ou inviabilizar o prazo. Além disto é necessária coparticipação do contratante, tanto nas decisões técnicas quanto administrativa, contratual e de negociação, ao longo da empreitada.

 

 Empreitada por Preços Unitários

 

Uma lista de atividades previstas para o escopo é pré-definida, estabelecendo-se descrição da atividade, unidade de medição e custo por unidade de medição, ou seja, valor unitário por item. Esta lista é denominada L.P.U. (Lista de Preços Unitários)

O preço total da obra ou processo é a somatória dos preços dos serviços multiplicados pelas suas quantidades, que são aferidas ao longo da obra ou com base no projeto.

Requer que os serviços a serem executados sejam antecipadamente previstos e precificados. Eventuais variações extremas nas quantidades, para mais ou para menos, podem não ser ajustáveis neste formato, e representam risco financeiro.

Esta contratação é comum onde há uma baixa variação nos tipos de serviços e especialmente interessante em caso de recorrência de serviços no longo prazo –pode ser análogo ao formato de “Registro de Preços” do Setor Público.

Cada serviço é calculado separadamente e o processo pode ser realizado em etapas, mas requer que tanto atividades, como logística, prazos, frentes, e serviços indiretos, possam ser previstos na LPU.

É conveniente que as atividades sejam bem conhecidas e estudadas por ambas as partes, inclusive com margem para eventuais pequenas variações que podem vir a existir, para reduzir os riscos desta modalidade

Administração ou Preço Fechado com Bônus de Performance

 

O processo é contratado com prazo e preço pré-estabelecidos, mas é definido bônus ou penalidade ao Contratado em função do desempenho nestes quesitos (prazo ou valor global) apurado ao final do processo.

Este modelo pode ser realizado sob administração, mas requer que o Contratado tenha maior poder de decisão para perseguir o objetivo extra, e desta forma poderíamos rotulá-lo como um híbrido entre Administração e Preço Fechado;

Afinal, qual é o melhor tipo de contrato para a minha obra?

 

Depende. Existem diversas variáveis que devem ser levadas em consideração como as vantagens e desvantagens de cada um. Mas se ainda sim ficarem dúvidas entre em contato conosco que nós a solucionamos.